2019的北京樓市，比往年多了些新氣息。
但無論如何，作為一線城市，北京絕對有駐守價值。
2019年最后一個工作日，北京完成年度最后一場土拍，限競房地塊，成交價69億元，溢價率13.23%，也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。
這是2019年北京樓市的縮影。
從限競房元年之戰(zhàn)到豪宅維權退房，從“房租飛漲”到長租公寓爆雷，這個試錯率極低的市場每天都上演著幕幕大戲。在此背景下，中小房企生存空間被大房企加速擠壓，后者市占率進一步提升，前十強房企洗牌，既有抱團取暖，也有逆勢突圍。
無論如何，北京作為一線城市，絕對有駐守價值。雖政策嚴苛，但2000多萬的人口基數讓市場需求依然旺盛；雖周期跌宕起伏，但論市場健康程度，也非任何一個二三線城市可以比肩。
土地：全年成交金額下降40%
盡管經歷了創(chuàng)下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市場的關鍵詞。
11月26日這場北京土拍，被眾多媒體形容為史無前例的“武林大會”。當日，12宗土地集中釋放（1宗流拍），30家房企競拍，成交價316億元。當日既有較高溢價率49.3%，亦有零溢價底價成交，全天平均溢價率在20%左右。
諸葛找房數據統(tǒng)計顯示，截至12月29日，北京市土地**全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%，成交總建設用地面積447.94萬平方米，而去年為639.02萬平方米，下降約30%。
2019年全年，北京市國土局共推出72宗經營性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。
此前有媒體報道，2019年北京出讓土地平均溢價率僅16%，而2017年成交土地溢價率則為28%。
諸葛找房研究人員告訴《每日經濟新聞》記者：“由于市場下行，房企回款速度放慢，現金流較為困難，北京土地流拍現象較為嚴重，土地成交溢價率較低，部分地塊以底價成交，因此2019年土地成交總金額會下降較為嚴重?！?br>北京曾是各房企重倉布局的目標，但由于限競房、共有產權房的預期利潤模糊，部分開發(fā)商在京拿地意愿降低，其余的出手更加謹慎。今年排名行業(yè)前三的拿地大戶萬科、碧桂園、保利在北京土拍中表現冷淡，萬科、碧桂園分別參與聯合拍地，各拿下一個項目，而保利沒有在北京拿地。
值得注意的是，朝陽區(qū)2019年的土地出讓金達276.98億元，居于北京各區(qū)之首。大興區(qū)出讓土地建設用地面積達88.21萬平方米，成為今年北京出讓土地較多的城區(qū)。
限競房：供應井噴與去化憂患同存 新房網簽創(chuàng)歷史新低


圖片來源：安居客
2019年是北京樓市的限競房元年，其市場供應占據了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中，40宗為限競房地塊，占比約63.5%。
瀛海府是北京首個入市的限競房項目，一期開盤當日全部售罄?！睹咳战洕侣劇酚浾邔嵦藉８畷r，銷售人員曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。
入市之初，由于明顯低于市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此后北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態(tài)。
根據中原地產研究中心數據，截至12月24日，北京入市限房價項目36個，供應21251套，但網簽數據只有4196套，占比僅19.7%。實際銷售比例不足40%，庫存過萬套。
目前，北京累計供應的限競房土地合計84宗地塊，85個項目，797萬平方米。未來一年，北京要入市的限競房住宅土地在550萬平方米左右，約5萬套限競房。
對于限競房來說，開盤能去化3～4成就已經是及格，而如果可以賣掉一半，就已經屬于優(yōu)秀。根據諸葛找房的榜單，在今年銷售前十的項目中，僅有瑞悅府一個限競房項目，成交金額35.72億元。
中原地產首席分析師張大偉表示：“目前，限競房項目已開始出現明顯的價格調整，隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，在供應集中且銷售難度較大的區(qū)域，限競房有可能開始出現價格戰(zhàn)?！?br>供應井噴和成交量萎縮帶來整體商品房庫存的大幅上漲。當下樓市商品房住宅庫存已經接近7萬套，刷新近3年較高記錄。
此前有媒體報道，截至12月28日，北京市新建期房成交套數僅有25151套?？紤]到12月29日是本年度最后一個工作日，且近期日網簽量穩(wěn)定在300套左右，因此2019年新建期房成交套數大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網簽歷史記錄以來較差的一年。
銷售：十強公司“大換血” 中高端項目受熱捧
樓市賽道的轉換，意味著不同房企的命運，一個新的格局已經慢慢生成。但在容錯率極低的北京樓市，轉型之路并不好走。
據諸葛找房，今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額，比2017年縮水31.3億元，下降約2%，但部分房企把握機遇，高歌猛進，促使榜單實現了“大換血”。


圖片來源：諸葛找房數據研究中心
具體來看，首開以264.46億元蟬聯銷冠，萬科以201.15億元守住第三；中海、金地彎道車，排名較2017年分別上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龍倉也加速趕，挺進前十。
據《每日經濟新聞》此前報道，今年前6個月，首開完成全年目標的30%；今年前10個月，首開僅完成全年目標的50%。而到了12月初，首開在北京區(qū)域品牌發(fā)布會上表示，2019年公司房地產協議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右。不過，最后兩個月完成全年千億目標的50%，首開的銷售業(yè)績，成為2019年北京房企的較大謎題。
而港資豪宅操盤手九龍倉在京首個限競房項目，亦成為市場重要的風向標?！拔覀兊捻椖坎恍枰鐾茝V，很多客戶都是自己找過來的?！变N售人員曾如是向《每日經濟新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多，周邊新房房價都已經賣到10萬+了，我們作為限競房，價格上會很有優(yōu)勢。”
此外，記者留意到，2019年全年銷售前十的項目中有七成為中高端項目。


其中，中海寰宇天下瞄準石景山區(qū)4年來商品房住宅供應斷檔的契機，實現103.18億元銷售額，以37億元優(yōu)勢穩(wěn)坐之一；亦莊金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其后。
諸葛找房研究人員表示：“房地產行業(yè)快速增長的勢頭基本上已經結束，但大多數房企為快速回籠資金，在下半年采取了高周轉模式，促使北京的行業(yè)銷售規(guī)模仍處于高位?！?br>租賃：同比漲幅未5% 租金依舊高企
長租公寓在2019年的舞臺上出盡風頭，租賃市場亂象叢生，漲價、爆雷、甲醛等敏感詞令其時刻處于風暴眼。
5月，北京首個企業(yè)全自持租賃項目萬科翡翠書院啟動預租，“10年180萬元”備受爭議。
7月，北京“房租飛漲”話題發(fā)酵，我愛我家前副總裁胡景暉高調宣稱資本推高房租，矛頭直指蛋殼和自如，一時群情激憤。
此后，自如、蛋殼等10家企業(yè)，共同承諾落實北京市住建委等機構“三不得”要求，并拿出手*計過12萬套的全部存量房源投向市場。一些長租機構還承諾，未來新增租賃房源維持租金不漲，續(xù)約房源漲幅不過5%。


然而數據不容樂觀。
據安居客《2019年中國住房租賃報告》，1～11月，北京市租金同比漲幅雖然沒有過5%，但從價格段看，北京租賃房源的整套租金價格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比僅2%。
供應方面，今年上海、北京、深圳租賃房源供應量位居全國前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供應量同比減少7%，為唯一負增長區(qū)域。
與此對應的是，1～11月北京的租房需求同比漲幅達30.9%。戶型需求方面仍以對價格敏感的剛需為主，北京對于一房的租賃需求量占比50%。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示：“對于租金的上漲以及長租公寓的運營更會加強管理。因此2019年在繼續(xù)推進各項住房試點工作的基礎上，推動租賃市場健康有序有質量發(fā)展，也將是租賃政策的之一?！?br>
中國房地產市場調整大勢開始確立
自9月份以來，中國100個受監(jiān)測城市中，房價環(huán)比下跌的城市數量呈現逐月遞增態(tài)勢，加之多地土地市場熱度明顯減退，房地產市場調整大勢開始確立。
中國指數研究院指數研究總監(jiān)白彥軍2日在北京表示，自9月份以來，中國100個受監(jiān)測城市中，房價環(huán)比下跌的城市數量呈現逐月遞增態(tài)勢，加之多地土地市場熱度明顯減退，房地產市場調整大勢開始確立。


白彥軍當日在“中指市場形勢報告分享會”上指出，從過去幾輪房地產周期來看，當百城中有40-50個城市房價環(huán)比下跌之時，整體樓市就已建立下行趨勢。據其監(jiān)測，2019年12月份，百城中已有36個城市新房價格環(huán)比下跌，較去年9月份的水平翻一番，房地產市場已經開始確立調整態(tài)勢。特別是三四線城市，年末房價漲幅收縮明顯。
除房價外，新房成交量和土地市場也釋放出調整的信號。白彥軍指出，目前核心城市交易備案數據保持穩(wěn)定狀態(tài)但已顯示出回落趨勢。去年各大城市土地流拍數量顯著增加，甚**于樓市相對低迷的2014年。樓面土地價格也出現小幅下降，而過去兩年這一數據一直保持高速增長。
不過，這并不意味著中國房地產市場已經進入寒冬。白彥軍表示，目前百城住宅均價仍在上行，而且大部分城市房價調整幅度并不大，只是與2016年至2019年的較快上漲相比會有明顯回落。數據顯示，去年12月份，百城住宅均價環(huán)比上漲0.25%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。
展望2019年，白彥軍預計，2019年房地產市場交易規(guī)模相比去年回落5%左右。分各線城市看，白彥軍說，一線城市房地產交易量穩(wěn)中有升。二線城市分化明顯，天津、濟南、鄭州等城市調整壓力較大，而中西部省會城市如西安、成都、昆明等仍有市場窗口期存在。三四線城市受到棚改貨幣化安置比例下降影響，將會有較大的下行壓力。


招商證券地產首席分析師趙可也在此間表示，2019年10月份以來，中國許多城市住房按揭貸款利率出現下行趨勢，這代表行業(yè)向著寬松的方向發(fā)生邊際改善。他認為，后續(xù)三個季度，這一指標都在改善的趨勢之下，未來幾個月，房地產市場不會出現大跌。
在結構方面，趙可認為，受到因城施策的調控政策影響，各城市會根據自己的經濟、財力水平和市場做出政策調整。但政策很難有大的松動，未來依靠囤地來賺錢將會變得更難。對于凈負債率高于90%且周轉偏慢的房企來說，仍然面臨較大挑戰(zhàn)。
海通證券地產首席分析師涂立磊表示，從*經濟工作會議的提法來看，各地的因城施策必須滿足兩個前提，一是不與長效機制建設相悖，二是不違背“房住不炒”的原則，明年樓市穩(wěn)字為主，沒有必要過于樂觀也不用過度悲觀

深圳地鐵工程4號線觀湖段征地拆遷工作全面完工
隨著深圳市軌道交通4號線三期工程（觀湖段）觀瀾站紅線范圍內的最后一棟建筑順利拆除，軌道交通4號線三期工程（觀湖段）觀瀾站正式完成了該站全部建筑物的征收拆遷工作。
觀湖拆除軌道交通4號線三期工程（觀湖段）觀瀾站紅線范圍內的最后一棟建筑。
該項目征收清拆工作的順利完成，也標志著龍華區(qū)觀湖街道圓滿完成市軌道交通4號線三期工程（觀湖段）的征收拆遷工作，為該重大民生項目順利推進提供了堅強**。
攻堅克難：“地鐵4號線較難征拆項目”順利拿下
據了解，市軌道交通4號線北延段是深圳市、龍華區(qū)軌道工程，由既有龍華線清湖站引出，沿觀瀾大道敷設，到達牛湖站。其中，在觀湖轄區(qū)軌道路線長約2.6公里，設有觀瀾站、松元廈站、觀瀾停車場及配套道路。其中涉及松元廈站需征拆建筑物46棟，總建筑面積約21900平方米；涉及觀瀾站需征拆建筑物15棟，總建筑面積約8900平方米。2019年9月，被市軌道辦稱為“地鐵4號線較難征拆項目”的觀湖街道松元廈站紅線范圍內的46棟永久性建筑物，圓滿完成清拆任務，為地鐵4號線后期施工建設掃清了障礙。
2019年12月28日上午，觀湖街道在地鐵4號線觀瀾站舉行征地拆遷清拆儀式，正式拆除涉及觀瀾站的最后1棟永久性建筑，總建筑面積約800平方米，順利完成了市軌道交通4號線三期工程（觀湖段）觀瀾站全部清拆任務，也標志著市軌道交通4號線三期工程（觀湖段）的整個征收拆遷工作任務順利圓滿完成。
協同作戰(zhàn)：把土地整備征地拆遷作為“一把手工程”推進
據悉，為確保軌道交通4號線三期工程（觀湖段）征地拆遷工作的順利開展，觀湖黨工委、辦事處明確將這些重大項目的土地整備和征地拆遷工作列為“一把手工程”，主要領導靠前指揮，在深圳市軌道交通4號線三期工程（觀湖段）等項目現場設立了工作組，做到征地拆遷項目在哪里，工作組辦公室地點就設在哪里。觀湖街道各部門齊心協力，協同作戰(zhàn)，凡是涉及土地整備和征地拆遷工作的重要問題，都在第一時間研究、第一時間解決，推動市軌道交通4號線三期工程征地拆遷工作在短時間內接連取得重大突破。
“在項目開展過程中，多數房屋業(yè)主常年居住在外地，通過電話聯系也難于溝通清楚，時間與空間的因素使得約談極為困難，且業(yè)主對抗情緒強，談判難度極高。”街道相關負責人介紹說，針對涉及觀瀾站需征拆房屋的業(yè)主特點，街道領導多次召開征拆推進協調會，加大征拆協調力度，實地調研走訪，直面困難，召開現場部署會，強力推進征拆進度。為了與業(yè)主迅速建立起良好的關系，工作人員多次主動遠赴外地與業(yè)主當面溝通，通過深入講解法律法規(guī)和政策，明確新的補償標準和征地程序，有效消除了業(yè)主疑惑。
觀湖街道有關負責人表示，此次拆除行動意義非凡，不僅為市軌道交通4號線三期工程（觀湖段）觀瀾站的施工建設提供了全部的施工作業(yè)面，更有效地**了地鐵4號線（觀湖段）的快速建設。

廣州，2019年1月23日 – 全球領先的房地產服務上市公司高力國際在廣州四季酒店舉行了2017年廣州房地產市場回顧及2019年展望的媒體分享會。高力國際回顧了2017年深圳寫字樓、工業(yè)地產、物業(yè)投資市場及城市更新等熱點并對2019年的行業(yè)趨勢做出了展望。


甲級寫字樓租金水平穩(wěn)定增長，空置率將保持平穩(wěn)


2017年廣州經濟穩(wěn)步增長，甲級寫字樓租賃市場需求旺盛，全年凈吸納量為497,600平方米?？罩寐氏陆担饨鹚椒€(wěn)定增長。截止2017年第四季度，廣州市核心商圈全年僅有15.5萬平方米新增甲級寫字樓推出市場，若干新增供應推遲交付時間。


受益于有限的新增供應，廣州甲級寫字樓平均租金同比增長6.5%，達169元每平方米每月。珠江新城子市場同比增長6.1%，達183元每平方米每月，租金水平繼續(xù)領跑廣州各甲級寫字樓市場。


廣州甲級寫字樓現時整體空置率為8.3%，較2016年底同比下降8%。琶洲子市場總存量較小，且作為未來的電子商務聚集區(qū)，子市場內需求旺盛，空置率較去年底下降23.1%達14.6%。


以租賃成交面積計算，按成交子市場分類，2017年珠江新城作為核心商務區(qū)，以53%繼續(xù)主導廣州市寫字樓租賃市場；琶洲子市場的交易面積較2016年大幅上升，占全市交易面積的19%；天河北體育中心和越秀分別占全市交易面積的16%和12%。


高力國際廣州董事總經理、華南區(qū)辦公樓服務部主管馮文光指出：平均租金的增長和交易面積份額的提升預示著市場看好琶洲子市場的前景。預計隨著互聯網巨頭總部辦公樓的逐漸交付，必將吸引更多上下游或科技類企業(yè)以及創(chuàng)新型人才進入琶洲，從而促進技術的交流，提高合作的效率，帶動廣州創(chuàng)新產業(yè)的發(fā)展。


以租賃成交面積計算：


2017年廣州寫字樓租賃客戶行業(yè)類別呈現多元化。其中過60%的交易面積集中在金融業(yè)（26%），房地產業(yè)（21%）以及計算機/通訊/高新科技行業(yè)（19%）。本年度房地產行業(yè)的交易面積僅次于金融業(yè)，達到全市交易面積的21%。房地產行業(yè)活躍的租賃行為，源自各靈活辦公空間品牌在廣州市場的持續(xù)擴張。


以租賃成交宗數計算：


內資公司占全市交易宗數的83%，外資公司則占17%。內資公司仍是廣州市場交易活動的主體，外資公司租賃行為相對保守。全市過八成交易宗數的租賃面積在2000平方米以下，接近一半交易宗數的租賃面積在500平方米以下。過八成交易宗數的合同價控制在190元每平方米每月以內，過一半交易宗數的合同價在150元每平方米每月以內。廣州市寫字樓租賃市場租金分層明顯，按照交易宗數的比例，可劃分為四個租金區(qū)間，分別為：130元每平方米每月以內（29%），131-150每平方米每月（26%），151-190元每平方米每月（26%）及190元每平方米每月以上（19%）。


高力國際廣州分公司辦公樓服務部董事陳昱豪預計：2019年將有更多外來靈活辦公品牌首次進入廣州市場，本土品牌繼續(xù)擴張，互相搶奪市場份額，呈現遍地開花的局面。此外，各品牌的選址策略將不局限于核心商業(yè)圈。以更低的價格租賃新興商業(yè)圈或邊緣商業(yè)圈，從而為使用者提供更高質量的服務，將成為各靈活辦公空間品牌打造差異化的選項之一。


展望未來，廣州甲級寫字樓2019年新增供應約50萬平方米，預計至2019年底，全市空置率將保持平穩(wěn)。平均租金實現同比5%的增長。廣州寫字樓的新增供應在未來四年將集中在琶洲和國際金融城，過半數集中在琶洲，過1/4集中在國際金融城。


廣州物流倉儲市場回顧與展望


宏觀經濟及政策概覽：2017年廣州市經濟運行平穩(wěn)，深入推進供給側結構性改革，加快轉型升級。1-11月，全市工業(yè)低速增長，企業(yè)提升質量效益，利潤率實現同比增長；工業(yè)投資與房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長，基礎設施建設同比增長過15%； 全市社會消費品零售總額同比增長8.2%。預計2017全年GDP將突破2萬億元。


2017年7月，《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設框架協議》明確粵港澳在大灣區(qū)建設的角色及分工，廣州將建設成為國際航運中心，融入國家“一帶一路”建設和粵港澳大灣區(qū)平臺，成為國家實施“一帶一路”建設的交匯點和門戶樞紐，粵港澳大灣區(qū)大發(fā)展的主力軍和內核區(qū)，全球航運價值網和供應鏈管理中樞。


2017年1-11月，伴隨全球經濟復蘇，廣州市進出口總值亦實現較快增長，同比增長16.9%；廣州市港口貨物吞吐量也實現同比增長8.8%。截至2017年底，廣州港已經成為全球第七個集裝箱吞吐量突破2000萬的成員。


2017市場概況：廣州市非保稅優(yōu)質倉庫需求持續(xù)升溫，全年凈吸納量共計約5.3萬平方米。2017年廣州市非保稅優(yōu)質倉庫新增供應僅5萬平方米，整體市場空置率下降至7.1%，同比下降0.6%，平均租金同比增長3.8%，達到32元每平方米每月（不含管理費凈有效租金）。粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的推進加速了區(qū)域內交通網絡的發(fā)展，而廣州物流倉庫供不應求且價格攀升，大量對優(yōu)質倉庫的需求被佛山、清遠、東莞和惠州等周邊供應更多，租金更低的市場所吸納。


展望未來，高力國際廣州分公司產業(yè)及工業(yè)地產服務副董事鄧智輝表示：廣州非保稅優(yōu)質倉儲市場未來兩年將有約15萬平方米新增供應推出市場，預計2019年上半年平均租金水平面臨壓力，空置率上升。但新增供應將在下半年被市場迅速吸納，租金水平上升，空置率下降。預計至2019年底，平均租金將同比增長3-5%。隨著一手倉儲用地的短缺和政府對舊倉庫或物流園的整理和搬遷，預計未來二手倉儲用地交易市場活躍，從而推高二手倉儲用地的出售價格。


就中長期市場趨勢而言，發(fā)展商土地儲備基本開發(fā)完畢，廣州市場新增供應少（集體用地項目除外）；電商、零售商需求旺盛，3PL需求穩(wěn)定；市場已落成項目基本滿租，新增項目少，空置率保持低位；預計租金短期仍將平穩(wěn)上升，售價短期將加速上升。


針對物流發(fā)展商在廣州市場的挑戰(zhàn)和機遇而言：


挑戰(zhàn)：目前整個華南的物流土地供應緊張，在核心城區(qū)及周邊交通便利的區(qū)域尤為嚴重，制約了倉儲物流項目的擴張與布局；廣東省國土資源廳在7月份發(fā)布《關于完善工業(yè)用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見（試行）》，工業(yè)用地全面實行彈性年期出讓。新增工業(yè)用地出讓原則上不過20年，增加了一手土地項目開發(fā)難度；周邊城市如佛山、東莞等地大量供應集中推出，吸收了部分廣州客戶的需求；集體用地項目供應較多，競爭激烈。


機遇：作為千年商都，廣州本地消費市場和進出口貿易基礎扎實，電商發(fā)展成熟，新落地大型工業(yè)項目眾多，各類倉儲需求旺盛；政府致力打造國際航運中心、物流中心，高速路網等基礎設施進一步完善；由于政府前期在規(guī)劃、招商方面沒有足夠重視，造成廣州市場上定位高端、規(guī)劃優(yōu)質的物流項目供應相對不足，倉儲物業(yè)、開發(fā)商素質良莠不齊，在舊城區(qū)的倉庫對地區(qū)交通、消防安全等帶來影響甚至隱患；舊倉庫或物流園的整理和搬遷，將推動新的物流中心區(qū)域的發(fā)展；二手工業(yè)物業(yè)市場活躍，大型工廠資產盤活項目增多，為二手項目開發(fā)提供機會。


城市更新之轉型升級、大勢所趨的機遇


國內房地產競爭加劇，寸土寸金的一二線城市中心區(qū)基本處于無新增土地供應階段。而廣州更是在2017年3月30日頒發(fā)新政，令商業(yè)地產發(fā)展靈活性受阻。為爭取發(fā)展資源，開發(fā)商八仙過海，各顯神通拓展土地渠道，產業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、城市更新、舊村改造、棚戶區(qū)改造方式多樣。其中，也有開發(fā)商將眼光瞄準了城市更新，嘗試與政府合作，獲得發(fā)展新機遇。


高力國際華南區(qū)咨詢服務部高級董事陳厚橋表示，“當既有片區(qū)的高度和發(fā)展到了一定的階段，發(fā)展受到了限制，這時候就需要進行升級改造了；如同廣州之前的一江兩岸改造、近期天河CBD進行中的升級改造和重慶現在對兩江四岸進行的升級改造一樣。我們可以預見在不久的將來，上海陸家嘴、深圳福田、佛山千燈湖等區(qū)域也會陸續(xù)需要進行升級改造?？梢哉f，市場將會迎來新一輪區(qū)域城市全方位整合升級改造的需求。


但城市更新的方式多樣，既有再開發(fā)、整治改善，也有保護。只對一些現有的存量資產進行改造、增值及經營，不會像住宅房產一樣快周轉，回收期會很長；而再開發(fā)周期很長，拆遷難度大；所以，從存量中去找增量才是未來的正確發(fā)展方向。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，2019年50大城市合計賣地3.74萬億，同比上漲3.7%，土地市場逐漸平穩(wěn)，熱點城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下調了13.3%，是近年來首次出現的土地價格明顯下調。


數據顯示，50大城市里過千億土地出讓金的城市有11個，杭州全年賣地2500億，上海，鄭州，重慶，蘇州，北京，武漢、廣州、寧波、成都、天津10個城市賣地達到1千億以上。但整體看，近幾個月熱點城市土地成交額同比漲幅放緩。平均土地溢價率50個城市中47個城市出現溢價率下調。27個城市平均樓面價下調。
與此同時，房企拿地積極性全面退燒，熱點城市土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。


對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現流標主要是地塊有多重復雜的屬性。較近信托等資金監(jiān)管嚴格，也導致房企對地塊總價較高的地塊相對謹慎。
另一方面，房企資金壓力逐漸出現。從2016年930開始，全國一二線城市嚴格調控，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質地塊的積極性降低。
張大偉表示，2019年樓市將繼續(xù)嚴格調控，大部分房企對土地市場的熱度將逐漸降低，土地市場的溢價率也將有所降低。
去年官方九提房地產稅 專家推測今年或征求意見
今年1月1日起，重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起征點將由2019年的15455元/平方米調整為17630元/平方米，引發(fā)了熱議。那么籌備多年的房地產稅立法2019年會不會取得實質性進展？


蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍對記者表示， 此次重慶房產稅起征點上調，是重慶市根據近年來房價上漲的情況，對已經實施的房產稅試點政策進行例行的調整。
如是金融研究院高級宏觀策略研究員楊芹芹對記者表示，重慶提高房產稅起征點，主要是為了配合房價走勢。自2011年開征以來，重慶已在多個房價上漲年份上調起征點，使得房產稅征收更加合理。
重慶房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。
楊芹芹表示，上海和重慶作為房產稅試點城市，在征收對象、免稅面積、稅率、計稅依據等方面存有差異，總體來看重慶的稅率略高于上海的稅率，盡管總體的調控效果都不顯著，但重慶調控房價的政策效果要明顯好于上海。
黃志龍認為，整體來看，上海、重慶兩地房產稅由于覆蓋面比較低，對樓市的作用十分有限。
值得注意的是，相比上海、重慶的房產稅，對于一字之差的房地產稅，記者梳理發(fā)現，從2019年3月份政府工作報告提出，要穩(wěn)妥推進房地產稅立法，到9月7日，十三屆****立法規(guī)劃公布，房地產稅法被列入第一類項目，再到12月5日，國家稅務總局答復政協提案指出，在推進房地產相關稅收制度立法與改革過程中，統(tǒng)籌研究房地產交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策。這期間，官方就有過9次表態(tài)。
楊芹芹表示，由于房地產稅的受眾面廣，我國在推進過程中較為謹慎，房地產稅草案起草已耗時過2年，采用小碎步式。雖然目前官方尚未公布明確的房地產稅立法時間表，但從各部委透露的信息可以推算大致的進程。
楊芹芹說，2019年全國*期間，**發(fā)言人張業(yè)遂稱“房地產稅法方案已在內部征求意見”、“對現行的稅收條例修改上升為法律，力爭在2020年前完成?！笨梢詳喽ǚ康禺a稅法草案輪廓已逐漸清晰，正處于后期完善階段，2019年房地產稅法草案可能會開始公開征求意見，并提請人大**進行審議?？紤]到房地產稅涉及面較廣且相對敏感，預計會經過三審，周期較長。雖然房地產稅越來越近，但應該不可能倉促出臺，全面開征至少還需要兩年到三年的時間。


黃志龍表示，根據**的立法規(guī)劃，房地產稅將在本屆人大任期內完成，根據*改革的統(tǒng)一部署，2020年前后完成立法的可能性較大。
推出房地產稅對樓市有何影響呢？黃志龍認為，房地產稅是房地產市場長效機制的關鍵環(huán)節(jié)，但也不能以畢其功于一役的心態(tài)看待房地產稅政策出臺，當前房價泡沫、房地產市場亂象是*和地方財政體制、土地制度、金融體制等多重因素形成的，只有在這些領域的改革基本完成，體制基本理順，才能根本上解決房地產市場的問題。
楊芹芹認為，從國際經驗看，房地產稅主要作用是調節(jié)收入分配，促進社會公平，籌集財政收入。美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產稅，但是并沒有因征收房地產稅抑制房價上漲。從國內經驗看，上海和重慶自2011年推進房產稅試點以來，房價不跌反漲，房地產稅對房價的調控作用效果并不明顯。這是因為房價變動主要取決于房地產市場的供求關系，房地產稅主要是短期情緒沖擊，尤其是對于人口集中、需求旺盛的城市，房地產稅的征收對房價的抑制作用十分有限。


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