終止收購星恒電源 萬通地產(chǎn)跨界新能源遇挫


商報(bào)訊(記者 崔啟斌 馬換換)本擬斥資近32億元通過收購星恒電源股份有限公司(以下簡稱“星恒電源”)涉足新能源領(lǐng)域，不料籌劃近5個月，萬通地產(chǎn)(600246)的愿景較終落空。12月16日晚間，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司終止收購星恒電源的78.284%股份。


今年7月30日，萬通地產(chǎn)首次披露了關(guān)于收購星恒電源78.284%股份的公告。彼時公告顯示，此次交易星恒電源100%股權(quán)的估值為40.5億元左右，萬通地產(chǎn)收購星恒電源合計(jì)78.284%股權(quán)的交易總價款為31.7億元左右。萬通地產(chǎn)受讓星恒電源近八成股權(quán)來自3個轉(zhuǎn)讓方，星恒電源第一大股東泉州市啟源納川新能源產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“啟源納川”)出讓其持有的星恒電源64.897%股權(quán)，第二大股東蘇州晟邁股權(quán)投資中心(有限合伙)出讓其持有的星恒電源6.72%股權(quán)，第四大股東陳志江出讓其持有的星恒電源6.667%股權(quán)。


據(jù)了解，星恒電源目前的第一大股東啟源納川是上市公司納川股份旗下的股權(quán)投資企業(yè)。


資料顯示，星恒電源于2003年成立，主要從事動力鋰電池的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，在國內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了電池的二次壽命和梯次利用，其主要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場。在新能源汽車領(lǐng)域，星恒電源自2014年起開始布局。


值得一提的是，星恒電源近年來的業(yè)績表現(xiàn)非常亮眼。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2014-2017年以及2019年1-3月，星恒電源實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別約為3億元、4.75億元、10.18億元14.36億元以及3.08億元；當(dāng)期對應(yīng)實(shí)現(xiàn)的凈利潤分別約為1315萬元、3455萬元、1.04億元、2.02億元以及3660萬元。


而萬通地產(chǎn)主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與商業(yè)物業(yè)運(yùn)營、房地產(chǎn)金融等多個業(yè)務(wù)板塊，開發(fā)經(jīng)營模式為自主開發(fā)銷售為主，公司聚焦京津冀地區(qū)、上海、杭州、成都一線城市和二線城市。公司的業(yè)務(wù)架構(gòu)為“以住宅地產(chǎn)為主、商業(yè)多元業(yè)務(wù)為輔”。這也意味著，若交易順利完成，萬通地產(chǎn)將控股星恒電源，公司將增加新能源電池業(yè)務(wù)。遺憾的是，上述事項(xiàng)較終折戟。


對于終止收購星恒電源的原因，萬通地產(chǎn)表示，公司與交易各方未能就本次交易優(yōu)化及后續(xù)完善措施等重要法律及商業(yè)安排達(dá)成一致，加之市場環(huán)境發(fā)生重大變化，繼續(xù)推進(jìn)交易面臨較大的不確定性因素。綜上考慮，公司認(rèn)為本次交易無法按計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施，公司決定終止本次交易相關(guān)事項(xiàng)。


據(jù)了解，歷經(jīng)2015年業(yè)績虧損之后，萬通地產(chǎn)的業(yè)績在2016年開始回暖，尤其在2017年萬通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤約為3.56億元，同比上漲了215.53%。根據(jù)萬通地產(chǎn)較新披露的三季報(bào)顯示，公司在今年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤約為3.39億元，同比上漲200.34%。


針對相關(guān)問題，商報(bào)記者致電萬通地產(chǎn)董秘辦公室進(jìn)行采訪，不過未有人接聽。
順德：多層廠房和商服招商項(xiàng)目可分拆、登記銷售


12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）公眾意見。該辦法指出通過流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，另外產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，之后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在順德全面鋪開。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關(guān)規(guī)定，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整和完善。


“此次征詢公眾意見，是為加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理，規(guī)范集體建設(shè)用地市場秩序，**集體建設(shè)用地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用。”該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該辦法是結(jié)合順德區(qū)實(shí)際和率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的迫切需求。





根據(jù)辦法，今后順德集體建設(shè)用地出讓（租賃）必須納入本區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應(yīng)。另外集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時，其地上合法建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。


“通過流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開發(fā)建設(shè)，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房。”該負(fù)責(zé)人指出，經(jīng)批準(zhǔn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。


為了激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目的，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實(shí)施后原《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》同時廢止。

深圳城市更新新規(guī)12月起實(shí)施 城市更新項(xiàng)目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負(fù)責(zé)制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實(shí)施?！兑?guī)定》提出，城市更新項(xiàng)目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實(shí)施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)?，不屬于“未作補(bǔ)償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)a(bǔ)償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應(yīng)對拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門負(fù)責(zé)權(quán)屬認(rèn)定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。


為提升城市更新實(shí)施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認(rèn)定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)。對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認(rèn)定中無需辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權(quán)屬認(rèn)定的處理意見書?！兑?guī)定》還對權(quán)屬認(rèn)定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進(jìn)行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進(jìn)行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。
甲級寫字樓市場
根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，2019年三季度，甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應(yīng)，全部位于非核心商務(wù)區(qū)，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個百分點(diǎn)至6.5%。而核心商務(wù)區(qū)繼續(xù)受供應(yīng)缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實(shí)現(xiàn)連續(xù)六個季度環(huán)比增長，達(dá)到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目在短時間內(nèi)難以投入使用，預(yù)計(jì)未來一段時間甲級寫字樓市場將面臨供應(yīng)缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預(yù)計(jì)全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發(fā)明顯，部分非核心商務(wù)區(qū)如望京等將進(jìn)一步承接來自核心商務(wù)區(qū)的需求外溢，進(jìn)而形成新的供需關(guān)系。近年來非核心商圈迎來高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達(dá)性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅某墒炫c壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會消費(fèi)品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對較低水平。盡管零售消費(fèi)增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場迎來一個新增項(xiàng)目開業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個百分點(diǎn)至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
2017年，在寫字樓竣工面積總量同比進(jìn)一步提升的情況下，國內(nèi)寫字樓迎來大量的供應(yīng)，其中就有10個新的甲級寫字樓項(xiàng)目入市，建筑面積共計(jì)753,344平方米，這使得的甲級寫字樓總存量突破千萬大關(guān)，達(dá)1005萬平方米。


進(jìn)入2019年，北上廣深等幾座主要城市，仍有許多項(xiàng)目入市，但在寫字樓總體投資增速下降的背景下，隨后的一段時間內(nèi)，新增供應(yīng)的步伐有所放緩。這將對許多城市的甲級寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動態(tài)關(guān)系。


另一方面，作為辦公的延伸業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公面對眼前的藍(lán)海，其總體規(guī)模仍在不斷發(fā)展，城市布局的范圍也在逐漸擴(kuò)大，而關(guān)于該領(lǐng)域內(nèi)模式的選擇、規(guī)模的追求、盈利的支點(diǎn)等問題，終在各方主體的角力中逐漸清晰。


寫字樓投資增速放緩與空置率難題


回看近幾年的數(shù)據(jù)，2019年之前的幾年中，盡管辦公樓投資額、竣工面積逐年上漲，但投資增速卻一直呈下降趨勢；而新開工面積的增速從2015年開始就一直為負(fù)值。2019年前9月，辦公樓投資增速、新開工面積增速、竣工面積增速皆為負(fù)值，表現(xiàn)較為疲軟。




數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)指數(shù)整理


顯然，房企在利潤平衡的過程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對商辦市場規(guī)模追求的意愿已沒有此前那么強(qiáng)烈。而緩流見沉沙，當(dāng)增速不再成為主角，存量與空置率則變成了各座城市關(guān)注的焦點(diǎn)。


數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，、上海、深圳、廣州的寫字樓存量分別為1048.6萬平方米、880萬平方米、500多萬平方米以及466.6平方米。第三季度，四座一線城市的空置率總體較低，處于4%至15%之間；寫字樓租金仍為較高，達(dá)442.4元/平方米/月。


前三季度，寫字樓市場土地供應(yīng)不斷收緊，核心區(qū)域土地資源越發(fā)稀缺，導(dǎo)致空置率近期內(nèi)上漲幅度不會過大；同時伴隨著四環(huán)限增新建商辦項(xiàng)目的政策加持，商業(yè)用地供給面臨斷檔，拿地成本也將越來越高。在此形勢之下，核心區(qū)商業(yè)用地及寫字樓項(xiàng)目未來三年內(nèi)價值有望推向新高。




數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)指數(shù)整理


第三季度，上海寫字樓在新增供應(yīng)節(jié)奏放緩的情況下，由于市場可供選擇多元，租戶決策時間延長，同時加上受到P2P深度洗牌及共享辦公進(jìn)入兼并收購時代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬平方米。該季度總共有32.4萬平方米新增面積入市，于是在供求關(guān)系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1個百分點(diǎn)至14.7%。


另外，在政策驅(qū)動和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的推進(jìn)下，廣州甲級寫字樓市場需求保持高位，但在第三季度，廣州全市并沒有新增寫字樓供應(yīng)入市，因此空置率降至4.3%，環(huán)比減少1.3個百分點(diǎn)，這也是廣州寫字樓市場近10年來的較低值。


相對于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場，二線城市空置率卻普遍偏高，二線城市寫字樓的存量大概在150至350萬平方米之間，與一線城市有著較大的差距。第三季度，成都、重慶、武漢、等城市寫字樓的空置率皆處于高位，較高值達(dá)42.9%。


而城市寫字樓空置率的壓力，往往能在聯(lián)合辦公的發(fā)展中得到緩解。


比如，第三季度的聯(lián)合辦公品牌迅速擴(kuò)張，F(xiàn)unwork、ATLAS在該季度均有5,000平方米以上的租賃成交，于是推動了城市空置率下降至25.5%。而由于目前寬松的落戶政策及積極的招商引資政策，吸引了不少創(chuàng)業(yè)公司及全國性的企業(yè)落戶，預(yù)計(jì)未來寫字樓市場租賃需求將持續(xù)旺盛。


而三季度，成都甲級寫字樓市場保持上半年的活躍度，租金環(huán)比上漲2.4%。其中，正是由于聯(lián)合辦公、TMT行業(yè)需求旺盛等因素，令全市空置率環(huán)比下跌4.3個百分點(diǎn)。該季度凈吸納達(dá)11.26萬平方米，至此，前三季度累計(jì)吸納量已逾去年全年總吸納量。


聯(lián)合辦公規(guī)模藍(lán)海


自2010年開始，共享經(jīng)濟(jì)成為聚焦的熱點(diǎn)，無論創(chuàng)業(yè)還是資本都在追逐這個風(fēng)口。在共享經(jīng)濟(jì)中，往往涉及到三大主體，即商品或服務(wù)的需求方、供給方和共享經(jīng)濟(jì)平臺。作為共享經(jīng)濟(jì)平臺，無論酒店短租、還是聯(lián)合辦公，都打破了原有的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過資源共享的方式，降低消費(fèi)成本，提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感，較終找到自己的立足之地。


近幾年，人口紅利下降、產(chǎn)能過剩、城市人口壓力增加，為中國眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。而國家鼓勵創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的利好，讓市場主體新注冊數(shù)量達(dá)到新高點(diǎn)。2017年，全國新設(shè)市場主體1924.9萬戶，同比增長16.6%，預(yù)計(jì)2019年將增至2244.4萬戶。




數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


初創(chuàng)企業(yè)對聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動了該領(lǐng)域的發(fā)展。從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。


數(shù)據(jù)顯示，2017年底，聯(lián)合辦公達(dá)到約90億元的市場規(guī)模，總管理面積為700萬平方米。而截至2019年9月底，中國聯(lián)合辦公運(yùn)營商平臺已過300多家，總體運(yùn)營面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個。


預(yù)計(jì)到2022年，中國聯(lián)合辦公面積接近8000萬平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。另一方面，目前中國聯(lián)合辦公的滲透率為2%，而在歐洲該項(xiàng)數(shù)據(jù)是4.8%，在倫敦甚至已經(jīng)達(dá)到了7.1%。由此看來，提升滲透率的過程，就是國內(nèi)聯(lián)合辦公逐漸兌現(xiàn)潛力的體現(xiàn)。


事實(shí)上，我們也看到了中國的聯(lián)合辦公空間正在以平均每年不低于 50%的增長率增長。有預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，到2030年，至少有30%的辦公空間成為聯(lián)合辦公空間。聯(lián)合辦公正在逐漸成長為未來主流的辦公模式。


城市布局：往二三線下沉


毋庸置疑的是，聯(lián)合辦公在國內(nèi)仍然處于發(fā)展初期。在過去的幾年間，一線城市的聯(lián)合辦公規(guī)模得到迅速的發(fā)展，經(jīng)過2017年的規(guī)模競速，進(jìn)入2019年，聯(lián)合辦公企業(yè)運(yùn)營的項(xiàng)目中過85%的網(wǎng)點(diǎn)分布在、上海、廣州、深圳這四個一線城市中。


但聯(lián)合辦公的布局仍然十分分散。例如，在和上海這種相對成熟的聯(lián)合辦公市場，在城市中只運(yùn)營一個聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌非常少。而在其他市場，比如深圳和廣州，在城市中只運(yùn)營一個聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌有很多。


此外，我們可以看出，在布局的一線城市中，聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、乙級寫字樓等成本低廉的區(qū)域開始逐漸向城市地標(biāo)性商辦建筑內(nèi)擴(kuò)張，越來越多的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)入駐CBD、金融中心等具有高端寫字樓的區(qū)域，租金坪效也逐漸升高。


一般認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間通常比傳統(tǒng)辦公空間密度更大，但往往更具成本優(yōu)勢。例如，新加坡一個典型的聯(lián)合辦公工位，可能比傳統(tǒng)辦公空間里的辦公工位成本節(jié)約50%。即使考慮密度因素之后，聯(lián)合辦公空間的租用成本也比傳統(tǒng)辦公空間低5%左右。




數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


經(jīng)估計(jì)，目前國內(nèi)各城市聯(lián)合辦公的平均租金水平中，以384元排在首位，上海、深圳、廣州則分別以315元、235元、176元的數(shù)值分列其后。而經(jīng)過新一輪的布局之后，聯(lián)合辦公已把業(yè)態(tài)范圍拓展至一線城市以外；在新一線或二線城市中，杭州、青島、南京、武漢、廈門等的平均租金則處在100元至150元左右。


許多中小企業(yè)對聯(lián)合辦公的需求仍在上升，而大型企業(yè)雖然不會用聯(lián)合辦公空間替換或上海的傳統(tǒng)辦公室，但是他們可能會在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場所。這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動力。




數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


從品牌的角度來看，優(yōu)客工場作為全國布局較廣、城市較多的運(yùn)營商，其觸角甚至已經(jīng)伸向了襄陽等三線城市。此外，WeWork中國將于2019年拓展業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)至8個新城市，其中就包括、蘇州和武漢在內(nèi)的二線城市。


而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都聯(lián)合辦公運(yùn)營商數(shù)量占比達(dá)5%，重慶、廈門已占比3%，雖然與一線城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非一線城市已逐漸受到許多聯(lián)合辦公品牌的青睞。


目前重慶已有雷格斯、德事商務(wù)中心（TEC）、夢想加、俠客島、MFG等過10個知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局面積過12萬平米。而成都除了早期入駐的雷格斯、TEC之外，此后的島里、MFG、三文社區(qū)、夢想加、SOHO3Q以及WeWork等也紛紛布局。


未來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聯(lián)合辦公品牌往二三線下沉的趨勢還將持續(xù)。




規(guī)模追逐中凸顯頭部效應(yīng)


近幾年，在聯(lián)合辦公的風(fēng)口下，各方主體爭相入局。若從其創(chuàng)始人的履歷來看，主要分為房企背景與互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景。前萬科高級副總裁毛大慶創(chuàng)立優(yōu)客工場、前綠地執(zhí)行副總裁胡京創(chuàng)立Distrii辦伴、SOHO董事長潘石屹布局SOHO3Q等，都演繹了從地產(chǎn)界到聯(lián)合辦公延伸的故事。而互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景的代表，則是氪空間、夢想加、納什空間等品牌。


但無論是哪個類別的品牌，都在規(guī)模追逐中爭奪話語權(quán)。


其中，優(yōu)客工場延續(xù)著毛大慶生態(tài)圈股權(quán)投資、流量搭載，以及品牌管理輸出的盈利邏輯，利用規(guī)?；臄U(kuò)張覆蓋更多的管理成本，提高項(xiàng)目的整體效率和資源配置的較大效率，同時優(yōu)化整合和優(yōu)化配置現(xiàn)有的各行各業(yè)的服務(wù)體系，在優(yōu)客工場的生態(tài)體系內(nèi)共生共建。


基于此，優(yōu)客工場開啟了一輪并購擴(kuò)張競速，今年以來，它已陸續(xù)完成了對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、方糖小鎮(zhèn)的并購，運(yùn)營面積與網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)一步增長。與此同時，優(yōu)客工場融資的步伐也在繼續(xù)，估值已達(dá)到124億元。


與優(yōu)客工場一樣，WeWork中國也有著自己的并購與擴(kuò)張路途。今年4月12日，它宣布25億元并購裸心社，并于7月份完成了B輪5億美元的融資，為下一步發(fā)展提供“糧草”。目前WeWork中國的估值已高達(dá)350億元。


此外，一直在對標(biāo)WeWork的氪空間也不甘示弱。此前氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城告訴觀點(diǎn)指數(shù)，氪空間現(xiàn)在是擴(kuò)張期，“規(guī)模優(yōu)先，效益次之”，在保持20%凈利率的基礎(chǔ)上，正加快規(guī)模的拓展速度。根據(jù)他的預(yù)計(jì)，氪空間每月新增聯(lián)合辦公社區(qū)面積約5萬平方米；若照此節(jié)奏，氪空間將在2020年底成為全球較大的聯(lián)合辦公社區(qū)。


而作為夢想加創(chuàng)始人之一的李文磊也在接受采訪時明確，夢想加正在加速擴(kuò)張，在三到五年內(nèi)有上市的計(jì)劃。






隨著業(yè)內(nèi)風(fēng)投的推動，聯(lián)合辦公得到了迅速的發(fā)展，在各品牌規(guī)模的競速中，該領(lǐng)域還會延續(xù)一段時間的整合，許多小品牌管理的聯(lián)合辦公空間會被整合到大品牌中，頭部效應(yīng)繼續(xù)凸顯。


相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前運(yùn)營面積前十的聯(lián)合辦公品牌，其管理的面積總和為383.3萬平方米，占全國聯(lián)合辦公總運(yùn)營面積的31.94%；工位數(shù)量前十名的運(yùn)營商工位總和為56.6萬個，已占全國聯(lián)合辦公工位數(shù)量的28.3%。


探索增值服務(wù)與智能辦公


在行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時，聯(lián)合辦公的盈利模式往往也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，聯(lián)合辦公運(yùn)營主要還是依賴收租的“二房東”模式。即從地產(chǎn)商拿到低價寫字樓，經(jīng)過再裝修后，租用給入駐企業(yè)，管理費(fèi)或者租金的租賃差是基礎(chǔ)收入。但在該行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)中，租金收入仍占比80%左右，增值業(yè)務(wù)收入和政府補(bǔ)貼各占10%。


業(yè)內(nèi)人士有一個共識，即聯(lián)合辦公“二房東”雖可解決眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能為共享辦公從業(yè)企業(yè)帶來大規(guī)模的盈利，在用戶規(guī)模與品牌價值的基礎(chǔ)之上建構(gòu)的增值服務(wù)，才是聯(lián)合辦公行業(yè)后續(xù)盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。


隨著行業(yè)的整合，從業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式逐漸完善，在用戶規(guī)模積累至一定程度后，可以針對用戶開展不同的增值服務(wù)。具體而言，聯(lián)合辦公可以提供交友、商務(wù)、成長及其他配套服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上做衍生，比如投資孵化、社群收入、撮合成交等。


比如氪空間，其為企業(yè)提供全生命周期的辦公空間解決方案，具體有辦公基礎(chǔ)服務(wù)、多元生活服務(wù)、創(chuàng)投服務(wù)、企業(yè)生態(tài)服務(wù)等四類。因此，它的收入來源除了工位服務(wù)費(fèi)外，還有來自包括與第三方企業(yè)合作提供的服務(wù)所帶來的非工位收入。


而聚焦增值服務(wù)的軟實(shí)力，還需要在硬實(shí)力上打造智能辦公系統(tǒng)，這也成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)配置。不同于傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公空間更強(qiáng)調(diào)用戶的體驗(yàn)。聯(lián)合辦公企業(yè)深耕用戶實(shí)質(zhì)需求，采用人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計(jì)算等技術(shù)，提高辦公智能化水平，提升用戶體驗(yàn)。


如通過管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對聯(lián)合辦公空間人員流動的管理監(jiān)控、通過人臉識別等人工智能實(shí)現(xiàn)辦公人員身份認(rèn)證、考勤管理等，為企業(yè)提供更高效的辦公場景服務(wù)。運(yùn)營商們逐漸重視智能辦公系統(tǒng)的打造。今年9月，優(yōu)客工場宣布以2億元并購智能化辦公平臺“火箭科技”，全力布局互聯(lián)網(wǎng)與智慧辦公，就是其中一個例子。


據(jù)悉，完成收購后，優(yōu)客工場將為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場景，火箭科技則將幫助優(yōu)客工場在智能會議、智能日程、智能門禁和智慧協(xié)作方式等領(lǐng)域展開大規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)與智能辦公模式創(chuàng)新。
初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務(wù)及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點(diǎn)，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費(fèi)也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有極少數(shù)商務(wù)核心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價格較高的。租期過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進(jìn)行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當(dāng)中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴(yán)格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗(yàn)真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實(shí)是指辦公自動化系統(tǒng)、CA：通訊自動化系統(tǒng)、FA：消防自動化系統(tǒng)、SA：安保自動化系統(tǒng)、BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費(fèi)是寫字樓實(shí)力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達(dá)的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點(diǎn)之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項(xiàng)：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調(diào)延時費(fèi)。
2：樓宇的使用率用來測算當(dāng)前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨(dú)立出來。
6：注意出租方如果是個人。
外媒報(bào)道，有消息人士指出，海航放棄租用中國香港中環(huán)交易廣場三期8層的辦公室，以減少債務(wù)。


據(jù)悉，業(yè)主中國香港置地集團(tuán)已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團(tuán)發(fā)言人回應(yīng)稱，不評論個別租約的傳聞。


據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當(dāng)于月租1200萬港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報(bào)道指出，陷入財(cái)務(wù)困境的海航集團(tuán)在*及債權(quán)人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險商等持股，包括計(jì)劃在未來18個月內(nèi)逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負(fù)債表，亦正計(jì)劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標(biāo)是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團(tuán)總資產(chǎn)約1.1萬億元人民幣。

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